الزام به تنظیم سند رسمی ملک؛ شرایط، مدارک، هزینه دادرسی و مراحل قانونی

مفهوم دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

الزام به تنظیم سند رسمی ملک یکی از مهمترین دعاوی که به کرات در محاکم حقوقی مطرح میگردد و منجر به صرف هزینه مالی و زمانی برای طرفین می شود دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است.

این دعوا زمانی رخ می دهد که فروشنده از انجام تعهد قراردادی خود مبنی بر انتقال و تنظیم سند رسمی موضوع معامله به نام خریدار خودداری می کند که در چنین شرایطی خریدار با مراجعه به دادگاه صالح، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت فروشنده مطرح می کند.

اهمیت تنظیم سند رسمی

۱. اثبات مالکیت در برابر اشخاص و مراجع دولتی

سندی که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم میشود، تنها سندی است که مطابق قانون، مالکیت شما را در برابر اشخاص ثالث و نهادهای دولتی اثبات میکند.

۲. جلوگیری از فروش مجدد ملک

با ثبت سند رسمی، امکان انتقال مجدد ملک توسط فروشنده از بین میرود.

۳. امکان استفاده از ملک به عنوان وثیقه

بانکها تنها سند رسمی را به عنوان وثیقه معتبر میپذیرند.

۴. قابلیت استعلام و پیگیری وضعیت ملک

وضعیت حقوقی و ثبتی ملک از طریق سامانههای رسمی قابل استعلام خواهد بود.

مدارک مورد نیاز جهت تنظیم سند رسمی

مفاصاحساب شهرداری: منظور پرداخت کامل عوارض نوسازی و پسماند به شهرداری می باشد.

مفاصاحساب دارایی: منظور از آن گواهی پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک به اداره دارایی است.

گواهی پایان کار: سندی است که پایان عملیات ساختمانی و انطباق بنای ساخته شده با قوانین شهرسازی را تایید میکند.

صورت مجلس تفکیکی: یک سند رسمی است که توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر می شود و هر واحد ساختمانی (آپارتمان، مغازه، انباری، پارکینگ و…) به طور دقیق مشخص و از کل ساختمان تفکیک می شود.

استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک: جهت بررسی وضعیت ملک از جهت توقیف نبودن و در رهن نبودن ملک

نکات مهم هنگام تنظیم مبایعه نامه و خرید ملک

استعلامات ضروری قبل از خرید ملک

۱- بررسی مدارک مالکیتی و هویتی فروشنده

۲ـ استعلام وضعیت ثبتی ملک : از جهت مطابقت ان با آنچه رویت شده و بررسی وضعیت ملک از جهت عدم بازداشت و در رهن نبودن ملک

۳ـ استعلام از شهرداری : بررسی وضعیت پایان کار، عوارض و تخلفات ساختمانی

۴ـ استعلام از اداره مالیات : جهت اطمینان از تسویه بدهی مالیاتی

۵ـ استعلام از اداره اوقاف و منابع طبیعی : بررسی وقفی نبودن و جزو منابع ملی نبودن ملک

۶ـ استعلام بدهی انشعابات : بررسی بدهی اب و برق و گاز

گواهی عدم حضور

چنانچه فروشنده در تاریخ مقرر در مبایعه نامه غیبت کرده و در دفترخانه حاضر نشود. خریدار می تواند گواهی عدم حضور وی را دریافت نماید.

این گواهی در دادگاه به عنوان دلیلی بر امتناع فروشنده از تنظیم سند رسمی مورد استناد قرار میگیرد.

همچنین در صورتی که در قرارداد وجه التزامی برای عدم حضور پیش بینی شده باشد، خریدار میتواند مطالبه خسارت قراردادی را نیز مطرح نماید.

نکته کلیدی امتناع دفترخانه از صدور گواهی عدم حضور

اگر دفترخانه گواهی عدم حضور صادر نکند چه باید کرد؟

در صورتی که فروشنده در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر نشود و دفترخانه به هر دلیل از صدور گواهی عدم حضور خودداری کند امکان مطالبه وجه التزام قراردادی عدم تنظیم سند برایتان با چالش روبرو خواهد شد. در چنین حالتی توصیه میشود فوراً از سردفتر درخواست «گواهی امضاء» نمایید. این گواهی میتواند حضور شما در دفترخانه در تاریخ مقرر اثبات کند.

حال اگر بخشی از ثمن معامله را به صورت چک بانکی یا تضمین شده آماده کرده اید، بهتر است در اسرع وقت اظهارنامه ای رسمی به فروشنده و دفترخانه ارسال کنید و تصویر چک یا مدارک پرداخت را نیز به آن پیوست نمایید. این اقدام، دلیلی است برای اثبات آمادگی شما برای اجرای تعهدات قراردادی و در صورت طرح دعوا می تواند نقش همان گواهی عدم امضا را ایفا نماید.

برای ارائه راهنمایی های لازم در این خصوص و ارسال اظهارنامه انی با وکلای ما در تماس باشید.

اگر فروشنده حکم الزام به تنظیم سند را اجرا نکند

پس از قطعی شدن حکم فروشنده ملکف است تا به مدت ۱۰ روز به دفترخانه مراجعه نماید و سند را منتقل نماید.

در صورت خودداری محکومعلیه از حضور در دفترخانه، نماینده دادگاه به جای وی در دفترخانه حاضر شده و تشریفات انتقال سند را انجام خواهد داد.

آرای مهم درباره دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

۱ـ تنظیم سند رسمی انتقال ملک منوط به اخذ صورتمجلس تفکیکی است.

شماره دادنامه قطعی : 9409970221200883

تاریخ دادنامه قطعی : 1394/07/08

تنظیم سند رسمی انتقال ملک، مستلزم اخذ صورت مجلس تفکیکی است و قبل از تعیین و اختصاص پلاک ثبتی، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قابل استماع نیست.

۲ـ قرارداد پیشفروش باید از طریق سند رسمی تنظیم شود.

شماره دادنامه قطعی : 9509970223200639

تاریخ دادنامه قطعی : 1395/05/17

قرارداد پیش فروش ساختمان باید از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد؛ در غیر این صورت هم پیش فروشنده و هم مشاور املاک، مشمول مجازات مقرر در قانون هستند؛ بنابراین دعوی الزام به حضور در دفترخانه جهت رسمی نمودن قرارداد، محکوم به بطلان است.

مستندات:

ماده ۲ قانون پیشفروش ساختمان

ماده ۳ قانون پیشفروش ساختمان

ماده ۲۳ قانون پیشفروش ساختمان

ماده ۲۴ قانون پیشفروش ساختمان مصوب 1389/10/12