الزام به فک رهن ملک
برخی از مردم برای تضمین بدهی، ملک خود را در رهن بانک یا اشخاص دیگر قرار میدهند. رهن در واقع قراردادی است که به موجب آن مدیون مالی را در وثیقه قرار می گیرد و فک رهن به زبان ساده، به معنای آزاد کردن ملک از گروی این اشخاص است. پس از فک رهن، ملکی که در وثیقه گذاشته شده، از حالت وثیقه خارج شده و مالک میتواند آن را آزادانه منتقل کند.
دعوای الزام به فک رهن ملک
گاهی اوقات مرتهن (رهنگیرنده) با وجود پرداخت کامل بدهی توسط راهن (رهن دهنده) از آزاد کردن ملک یا به عبارت دیگر از فک رهن خودداری میکند. در چنین شرایطی، مالک از طریق دعوای الزام به فک رهن حق خود را مطالبه می نماید.
این دعوا معمولا در موارد زیر طرح می شود؛
۱. پرداخت کامل بدهی
متداولترین حالت برای طرح این دعوا زمانی است که وامگیرنده تمام اقساط و بدهی خود را پرداخت کرده اما بانک یا رهن گیرنده برای فک رهن اقدام نمی نماید.
۲. انتقال ملک با وجود در رهن بودن آن
گاهی فروشنده ملکی را که در رهن است به خریدار واگذار میکند و متعهد میشود تا نسبت به فک رهن اقدام نماید. اگر فروشنده به تعهد خود عمل نکند، خریدار میتواند دعوای الزام به فک رهن را مطرح کند. حالت بعدی زمانی رخ می دهد که خریدار نسبت به رهن بودن ملک ناآگاه است که در این حالت اگر رهن قبل از انعقاد مبایعه نامه صورت گرفته باشد دعوای الزام به فک رهن مطرح می گردد و اگر رهن بعداز بیع صورت گرفته باشد دعوای ابطال سند رهنی طرح می شود.
مدارک لازم برای طرح دعوای الزام به فک رهن
برای ثبت دادخواست، معمولامدارک زیر مورد نیاز است:
تصویر سند مالکیت ملک
قرارداد رهن یا قرارداد تسهیلات بانکی
اسناد و مدارک پرداخت بدهی
استعلامهای بانکی در صورت لزوم
مبایعهنامه یا قرارداد خرید و فروش (در صورت طرح دعوا توسط خریدار)
مرجع صالح برای رسیدگی
این دعوا از جمله دعاوی غیرمنقول محسوب میشود. بنابراین دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی به آن را دارد.
به عنوان مثال، اگر ملک در شیراز واقع شده باشد، حتی اگر طرفین در شهر دیگری اقامت داشته باشند، دادگاه حقوقی شیراز صالح به رسیدگی خواهد بود.
نمونه خواسته در دادخواست الزام به فک رهن
«صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به فک رهن از پلاک ثبتی … به انضمام کلیه خسارات دادرسی و هزینههای قانونی.»
البته متن دقیق دادخواست باید با توجه به شرایط هر پرونده تنظیم شود.
آگاهی از مراحل قانونی، تهیه مستندات کافی و بهرهگیری از مشاوره حقوقی مناسب، نقش مهمی را در موفقیت شما ایفا خواهد کرد.
جرم بودن رهن ملک بعد از فروش آن
رأی وحدت رویه شماره ۸۵۲ هیئت عمومی دیوان عالی کشور در تاریخ دهم مهرماه ۱۴۰۳ در روزنامه رسمی کشور منتشر شد که بیان می کند در رهن گذاشتن ملک با وجود فروش آن با سند عادی جرم است.
رأی وحدت رویه شماره ۸۵۲ ـ ۱۴۰۳/۰۶/۲۰ هیئت عمومی دیوان عالی کشور
هرگاه شخصی مالی را با سند عادی به دیگری انتقال دهد و سپس با علم به اینکه مال متعلق به او نیست، بدون مجوّز قانونی آن را نزد بانک یا مرجع قضایی یا هر شخص دیگری در رهن یا وثیقه قرار دهد، رفتار مرتکب مشمول ماده دوّم قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی مینمایند مصوّب ۱۳۰۸، تلقّی و به مجازات شروع به کلاهبرداری محکوم میشود؛ بنابراین رأی شعبه سیویکم دادگاه تجدیدنظر استان فارس تا حدّی که با این نظر انطباق دارد با اکثریت آراء اعضای هیئت عمومی، صحیح و منطبق با موازین قانونی تشخیص داده میشود. این رأی طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاهها و سایر مراجع اعم از قضایی و غیر آن لازمالاتباع است.
سوالات متداول
آیا میتوان الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی را همزمان مطالبه کرد؟
پاسخ:
بله. در بسیاری از موارد خریدار می تواند به طور همزمان در دادخواست الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را مطرح کند. چه بسا فک رهن مقدمه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است. به این معنی که تا فک رهن صورت نگیرد دعوای دوم قابل مطالبه نیست.
هزینه دادرسی دعوای الزام به فک رهن چقدر است؟
پاسخ:
پاسخ این سوال بستگی دارد به اینکه دادگاه آن را مالی بداند یا غیرمالی. باتوجه به اختلاف رویه در این خصوص اگر دادگاه آن را مالی بداند هزینه دادرسی آن ۳/۵ درصد ارزش معاملاتی ملک است و اگر غیر مالی بداند هزینه ی دادرسی اندکی خواهد داشت.
نقش وکیل در دعوای الزام به فک رهن چیست؟
پاسخ:
اگرچه طرح این دعوا بدون وکیل نیز امکانپذیر است، اما به دلیل پیچیدگیهای حقوقی و بانکی، استفاده از وکیل متخصص در دعاوی ملکی میتواند در تسریع روند رسیدگی و جلوگیری از بروز اشتباهات مؤثر باشد.
وکیل میتواند:
دادخواست را به شکل اصولی تنظیم کند.
مدارک لازم را ارائه نماید.
دفاعیات حقوقی مناسب ارائه دهد.
روند اجرای حکم را پیگیری کند.
