همه ما با این موضوع آگاه هستیم که استفاده از قراردادهای عادی در معاملات ملکی مشکلات حقوقی فراوانی را به وجود اورده است. از جمله مهمترین این مشکلات می توان به کلاهبرداری و فروش ملک به چندین خریدار و افزایش پرونده های قضایی اشاره کرد که موجب تحمیل هزینه های مالی و زمانی سنگین به افراد شده است.
به همین دلیل ایجاد سازو کار قانونی برای ساماندهی معاملات املاک و جلوگیری از سواستفاده های احتمالی ضروری می نمود. در همین راستا قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در آذر ماه سال ۱۴۰۱ به مجلس تصویب رسید و از تاریخ سوم تیرماه ۱۴۰۳ اجرایی گردید.
به موجب این قانون انجام معاملات املاک با اسناد غیر رسمی محدود شده و کلیه اسناد باید در چهارچوب ثبت رسمی انجام شوند.
اجرای مرحلهای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات
اجرای این قانون به صورت مرحلهای پیشبینی شده است.
۱. ثبت معاملات املاک دارای سند سبزرنگ
از تاریخ سوم تیرماه ۱۴۰۳، تمامی معاملات مربوط به املاکی که دارای سند مالکیت حدنگار (سند سبزرنگ) هستند باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند.
۲. ثبت ادعا در سامانه ساغر برای املاک فاقد انتقال رسمی
با راه اندازی سامانه ثبت ادعا «ساغر» (ساماندهی اسناد غیر رسمی) از تاریخ اول خرداد ماه ۱۴۰۵ برخی از املاکی که انتقال آنها با اسناد عادی انجام شده است مشمول ثبت در سامانه قرار گرفتند.
در حال حاضر این الزام شامل املاکی است که از فروردین ماه ۱۳۹۶ دارای سند مالکیت رسمی بودهاند، اما انتقالات بعدی آنها از طریق مبایعهنامه یا قولنامه عادی انجام شده است.
به طور مثال اگر شخصی ملکی را که دارای سند مالکیت حدنگار سبز رنگ بوده و سند آن در تاریخ ۱۵ اردیبهشت ۱۴۰۲ صادر شده است را با قولنامه عادی خریداری کرده باشد و فروشنده از انتقال رسمی ملک خودداری کند، خریدار باید ابتدا ادعای خود را در سامانه ثبت ادعا درج کرده و سپس با دریافت گواهی ثبت ادعا، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را در دادگاه مطرح کند.
آیا فقط دارندگان اسناد بعد از سال ۱۳۹۶ میتوانند در سامانه ساغر ثبتنام کنند؟
خیر. راهاندازی رسمی سامانه نسبت به اسناد حدنگار صادره پس از سال ۱۳۹۶ به این معنا نیست که سایر افراد امکان ثبت ادعا ندارند؛ بلکه مالکان این دسته از املاک نیز می توانند اسناد عادی خود را ثبت کنند. با این تفاوت که اشخاص دسته اول ملزم به ثبت ادعای خود هستند و مهلت قانونی دو ساله آنان از اول خرداد ۱۴۰۵ محاسبه میشود.
سامانه ساغر چیست؟
کلمه «سـاغــر» مخفف عبارت «ساماندهی اسناد غیر رسمی» است و از آن با عنوان «سامانه ثبت ادعا» نیز یاد میشود. سامانه ساغر، یک بستر آنلاین جهت ثبت ادعای مالکیت برای املاک دارای سند غیر رسمی است که هدف از ایجاد آن ساماندهی وضعیت مالکیت و فراهم کردن امکان دریافت سند رسمی برای مالکان است.
مهلت ثبت ادعا در سامانه ساغر
دارندگان اسناد عادی تنها تا دو سال پس از آغاز رسمی فعالیت سامانه ساغر فرصت دارند ادعای خود را ثبت کنند.
بر این اساس، مهلت ثبت ادعا از اول خردادماه ۱۴۰۵ آغاز شده و تا خردادماه ۱۴۰۷ ادامه خواهد داشت.
البته ثبت ادعا در سامانه، پایان فرآیند قانونی نیست و متقاضی باید ظرف دو سال پس از ثبت اولیه، اقدامات لازم برای رسمی کردن مالکیت خود را انجام دهد.
مراحل رسمی کردن مالکیت پس از ثبت ادعا در سامانه ساغر
پس از ثبت ادعا، متقاضی باید یکی از راهکارهای قانونی زیر را پیگیری کند:
● مراجعه به دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند قطعی در صورت همکاری فروشنده.
● طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه.
● مراجعه به هیئتهای قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند رسمی در صورت شمول.
● پیگیری از طریق هیئتهای قانون ساماندهی مسکن در موارد خاص.
● ثبت درخواست صدور سند در اداره ثبت اسناد محل ملک.
بارگذاری مدرک در سامانه ساغر الزامی است
صرف ثبت ادعا در سامانه ساغر کافی نیست. متقاضی موظف است مدارک مربوط به اقدامات قانونی خود را نیز در سامانه بارگذاری کند.
برای مثال، اگر شخصی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کرده باشد، باید گواهی ثبت دادخواست یا سایر مدارک مرتبط را در سامانه ساغر بارگذاری نماید تا فرآیند رسیدگی و رسمی شدن مالکیت وی تکمیل شود.
راه اندازی سامانه ساغر خرداد ماه ۱۴۰۵
بدینوسیله راه اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی؛ موضوع ماده (۱۰) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به شرح زیر اعلام میشود:
۱ـ برای کلیه املاکی که در بازه زمانی ۱۳۹۶/۱/۱ الی ۱۴۰۵/۲/۳۱ سند رسمی حدنگار برای آنها صادر شده است، راهاندازی رسمی در تاریخ ۱۴۰۵/۳/۱ خواهد بود؛
۲ـ برای املاکی که از تاریخ ۱۴۰۵/۳/۱ تا اعلان رسمی موضوع بند (۳) برای آنها سند حدنگار صادر خواهد شد، راهاندازی رسمی از روز صدور سند حدنگار خواهد بود؛
۳ـ تاریخ شمول سامانه در خصوص ثبت ادعا نسبت به سایر املاک با پیشنهاد رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، توسط معاونت اول قوه قضائیه در روزنامه رسمی اعلان عمومی خواهد شد؛
۴ـ برای نشر آگهیهای موضوع تبصره (۳) ماده (۱۰) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، راهاندازی سامانه در تاریخ ۱۴۰۵/۳/۱ خواهد بود.
رئیس قوه قضائیه ـ غلامحسین محسنی اژه ای
منبع: روزنامه رسمی کشور
سوالات متداول
سامانه ساغر چیست و از چه زمانی راهاندازی شده است؟
پاسخ:
سامانه ساغر (ساماندهی اسناد غیررسمی) بر اساس ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ایجاد شده است. این سامانه از تاریخ اول خرداد ماه ۱۴۰۵ به صورت رسمی آغاز به کار کرده و امکان ثبت ادعای مالکیت برای دارندگان اسناد عادی را فراهم میکند تا بتوانند مراحل قانونی دریافت سند رسمی را طی کنند.
چه کسانی باید در سامانه ساغر ثبتنام کنند؟
پاسخ:
اشخاصی که با استناد به اسناد عادی، ادعای مالکیت عین ملک، منافع بیش از دو سال یا حقوق ارتفاقی نسبت به املاکی را دارند که سند مالکیت آنها از تاریخ اول فروردین ۱۳۹۶ به بعد صادر شده است، موظف به ثبت ادعای خود در سامانه ساغر هستند.
چه افرادی نیازی به ثبت نام در سامانه ساغر ندارند؟
پاسخ:
افرادی که دارای سند مالکیت حدنگار (تکبرگ) هستند، نیازی به ثبت ادعا در سامانه ساغر ندارند؛ زیرا مالکیت آنان پیشتر تثبیت شده است.
مهلت ثبت ادعا در سامانه ساغر تا چه زمانی است؟
پاسخ:
از زمان آغاز رسمی فعالیت سامانه ساغر به مدت دو سال فرصت دارند ادعای خود را ثبت کنند. همچنین پس از ثبت ادعا، دو سال دیگر فرصت خواهند داشت تا با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا سایر روشهای ذکر شده در این مقاله مالکیت خود را تثبیت نمایند.
اگر ادعای مالکیت در سامانه ساغر ثبت نشود چه اتفاقی میافتد؟
پاسخ:
در صورت عدم ثبت، اسناد عادی در مراجع قضایی، اداری و ثبتی قابلیت استناد خود را از دست خواهند داد و دیگر نمیتوان از آنها به عنوان دلیل مالکیت استفاده کرد.
ثبت ادعای غیرواقعی در سامانه ساغر چه مجازاتی دارد؟
پاسخ:
مطابق تبصره ۵ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، هر شخصی که نسبت به ملکی ادعای غیرواقعی در سامانه ساغر ثبت کند، علاوه بر آثار قانونی دیگر، به پرداخت جزای نقدی معادل ۲۰ درصد ارزش روز ملک محکوم خواهد شد.
آیا پس از ثبت ادعا در سامانه ساغر، مالکیت به صورت خودکار رسمی میشود؟
پاسخ:
خیر. ثبت ادعا در سامانه ساغر تنها آغاز فرآیند قانونی است. متقاضی باید پس از ثبت ادعا، از طریق یکی از راههای قانونی مانند تنظیم سند رسمی در دفترخانه، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا مراجعه به مراجع قانونی مربوطه، مالکیت خود را تثبیت کند.
آیا خریدار ملکی که فقط قولنامه دارد میتواند در سامانه ساغر ثبتنام کند؟
پاسخ:
بله. می تواند.
